«Р ента, що розглядається тут СЏРє плата Р·Р° користування землею, РїСЂРёСЂРѕРґРЅРѕ являє СЃРѕР±РѕСЋ найвищу СЃСѓРјСѓ, що С—С— РІ Р·РјРѕР·С– сплатити орендар Р·Р° певної якості землі», — писав Адам РЎРјС–С‚ понад 250 СЂРѕРєС–РІ тому Сѓ «Р‘агатстві народів». Формулювання настільки просте, що аж підступне: РІРѕРЅРѕ ставить РЅРµ питання «СЃРєС–льки платять СЃСЊРѕРіРѕРґРЅС–», Р° питання «СЃРєС–льки взагалі можна заплатити, якщо притиснути орендаря РґРѕ стіни».
Спробуємо поставити це питання українському агробізнесу зразка 2026 СЂРѕРєСѓ. РЎСЊРѕРіРѕРґРЅС– орендна плата Р·Р° гектар українського чорнозему коливається РІ районі $200 Р· урахуванням податків (РґРѕ оподаткування). Це СЂРёРЅРєРѕРІР° ціна, CРµ коливається РІ районі $200, СЏРєР° склалася РїС–Рґ тиском РІС–Р№РЅРё, логістичних заторів, просідання світових цін РЅР° зерно та обмеженого попиту Р· Р±РѕРєу самих аграріїв.
Але, СЏРєР° максимальна межа? скільки готовий заплатити орендар, якщо Р·Р° Смітом — «РЅР°Р№РІРёС‰Сѓ СЃСѓРјСѓ», тобто, якщо агровиробник відмовиться РІС–Рґ власного прибутку РЅР° РєРѕСЂРёСЃС‚СŒ власника землі?
РЁРѕР± це порахувати, РЅРµ будемо ґР°РґР°С‚Рё, пошукаємо РІС–РґРїРѕРІС–РґСЊ Сѓ відкритих джерелах , але застосуємо власну методологію.
Методологія: прибуток холдингу = потенційна надбавка до ренти
Логіка проста й ґРµР±С–Р»СЊРЅР°, СЏРє і лічиться РґСѓРјРєРѕРІРёРј экспериментом. Візьмемо Р·Р° РґРѕРІС–РґРєСѓ дані Р· аналітичного звіту Agrohub, що ґР°С”ться РЅР° даних конаміки найбільших операторів земельних банків. площею близько 2 млн РіР°.
А що, якби всь прибуток, який вони сьогодні залишають собі понад орендну плату, вони віддали власникам землі?
Теоретична стеля ренти = поточна оренда ($200/га) + прибуток на гектар
Поточна оренда вже сидить Сѓ витратах компанії, РІРѕРЅР° вже врахована і РІ чистому прибутку, і РІ EBITDA. Тобто, якщо холдинг вирішує «РЅС–чого РЅРµ заробляти», весь додатковий прибуток РЅР° гектар можна додати зверху РґРѕ вже існуючих $200.
Одразу застереження: це РЅРµ РїСЂРѕРіРЅРѕР· С– РЅРµ рекомендація, Р° зворотна СЃРїСЂРѕР±Р° виміряти простір, Сѓ СЏРєРѕРјСѓ теоретично рухається СЂРёРЅРєРѕРІР° оренда. Реальність, СЏРє завжди, складніша, і РїСЂРѕ невідомих РІ цьому СЂС–РІРЅСЏРЅРЅС– РїРѕРіРѕРІРѕСЂРёРјРѕ нижче.
Що показують звіти
Орієнтиром тут може слугувати ґР°Р»СѓР·РµРІРёР№ бенчмарк: Р·Р° оцінкою Agrohub Benchmarking, середній EBITDA РЅР° гектар РїРѕ українському агросектору РІ сезоні 2025 становив близько $410/РіР°. Цифра, СЏРє РЅР° РјРѕС— відчуття, цілком реальна С– зіставна Р· результатами аграріїв СЏРє малого (РґРѕ 1000 РіР°), так С– середнього (РІС–Рґ 1000 РґРѕ 10 000 РіР°), так С– великого (більше 10 000 РіР°) сегментів агровиробників.
Якщо зведети РІСЃРµ РґРѕРєСѓРїРё, теоретична стеля орендної плати Р·Р° Смітом перебуває РІ районі $600 РЅР° гектар. Звичайно, РІСЃРµ залежить РІС–Рґ компанії і РІС–Рґ того, СЏРєРёР№ реальний прибуток РІРѕРЅР° отримує. Але РІ Р±СѓРґСЊ-СЏРєРѕРјСѓ випадку стеля РІ 3 рази вища Р·Р° нинішні $200/РіР°. РќР° перший погляд, С” досить хороший запас міцності для оптимізму власників паїв. РќР° РґСЂСѓРіРёР№ погляд, тільки зараз і починаються невідомі СЂС–РІРЅСЏРЅРЅСЏ.
Перше невідоме. Сам РЎРјС–С‚ суперечить простій моделі. РЈ РїРѕРІРЅРѕРјСѓ тексті «Р‘агатства народів» рента РІРёР·РЅР°С‡Р°С”С‚СŒСЃСЏ РЅРµ СЏРє «РІРµСЃСЊ прибуток», Р° СЏРє залишок після того, СЏРє орендар покале витрати виробництва та отримає «Р·РІРёС‡Р°Р№РЅРёР№ прибуток капіталу» — тобто мінімальну винагороду, без СЏРєРѕС— ніхто РЅРµ вкладатиме гроші РІ землю.
Р—Р° сценарієм «РѕСЂРµРЅРґР°СЂ нічого РЅРµ заробляє» отримаємо результат РІ аграрній економіці такий, що орендар Р·РЅРёРєРЅРµ СЏРє економічний СЃСѓР±’єкт. Насправді частина того прибутку, СЏРєРёР№ РјРё знайшли Сѓ звіті Agrohub, — це РЅРµ надлишок, Р° плата Р·Р° капітал, СЂРёР·РёРє С– управлінська спроможність, без СЏРєРёС… орендарів просто РЅРµ Р·Р°Р»РёС€РёС‚СŒСЃСЏ.
Друге невідоме — РІС–Р№РЅРѕРІРёР№ СЂРёР·РёРє. Пемія Р·Р° СЂРёР·РёРє Сѓ 2025–2026 роках закладена РІ кожен показник рентабельності: РІС–Рґ страхування суден РІ портах Одещини РґРѕ логістичних заторів РЅР° експорт.
Частина «РїСЂРёР±СѓС‚РєСѓ», СЏРєСѓ РјРё записали РІ потенційну ренту, насправді С” буфером РЅР° випадок наступного удару РїРѕ інфраструктурі. Якщо прибрати цей буфер, то холдинг банкрутує РїСЂРё першому Р¶ форс-мажорі, Р° орендодавці залишаються без орендаря взагалі.
Третє невідоме — асиметрія переговорної сили. Земельний банк топ-5 гравців РЅР° СЂРёРЅРєСѓ України — це понад 1,4 млн РіР°, топ-100 — це понад 6 млн РіР°, Р° це РІСЃСЊРѕРіРѕ-РЅР°-РІСЃСЊРѕРіРѕ приблизно 20% РІС–Рґ придатних РґРѕ обробітку земель РЅР° підконтрольних територіях. РќС–Р±Рё РЅРµ так С– багато.
Але… СЂРёРЅРѕРє оренди РІ Україні Р·Р°Р»РёС€Р°С”С‚СŒСЃСЏ концентрованим РЅР° боці попиту: Сѓ більшості громад реальний РІРёР±С–СЂ орендаря — РѕРґРёРЅ-РґРІР°-три аграрії, Р° РЅРµ вільний аукціон. РўРѕРјСѓ фактична рента тяжіє РЅРµ РґРѕ теоретичної стелі, Р° РґРѕ ціни, СЏРєСѓ встановлює покупець Р· найбільшою переговорною позицією, Р° це майже завжди суттєво нижче Р·Р° 600 $/РіР°.
Хоча переговорна позиція досить часто переходить РЅР° Р±С–Рє власника, коли РІ останнього закінчується строк РґС–С— РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ оренди землі С– той має реальну можливість змінити орендаря. Р’ такій ситуації РјРё Р№ бачимо спецленту (або спеціальну добавку РґРѕ ренти) Сѓ вигляді виплати премії Р·Р° пролонгацію РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ (РІ народі то «РїС–РґРїРёСЃРЅС–» або «РјРѕС‚иваційні»).
Досить яркавий приклад — аукціони державного земельного банку, РЅР° СЏРєРёС… результати дають державі СЏРє власнику землі цифри значно вищі, РЅС–Р¶ РјРё Р· вами вирахували.
Замість висновку
Рівняння Сміта працює в один бік чудово: воно показує, що простір для зростання орендної плати в українському агросекторі досить реальний і виміряний в сотнях доларів на гектар. Аграрії заробляють достатньо, щоб за належного тиску конкуренції, прозорості звітності й консолідації власників паїв рента могла зрости в рази, а не на відсотки.
Але той самий РЎРјС–С‚, СЏРєРёР№ дав нам верхню межу, дав і нижню: рента — це залишок понад «Р·РІРёС‡Р°Р№РЅРёР№ прибуток», Р° РЅРµ весь прибуток.
Питання 2026 СЂРѕРєСѓ РЅРµ РІ тому, чи можуть орендарі платити більше. Так, РІРѕРЅРё Р·РјРѕР¶СѓС‚СŒ, якщо зможуть реалізувати РЅР° СЂРёРЅРѕРє результати власної праці. РќС–, РІРѕРЅРё РЅРµ Р·РјРѕР¶СѓС‚СŒ, якщо Сѓ нас Р±СѓРґРµ заблокований експорт С– результати СЂРѕРєСѓ залишаться РЅР° елеваторах, РІ рукавах або РЅР° полі. Це С– є невідомі Сѓ Р.Р.Р.Р. земельної ренти 2026 СЂРѕРєСѓ.
Але потрібно вірити РІ краще, і РІСЃРµ РІ нас Р±СѓРґРµ РґРѕР±СЂРµ, і експорт Р±СѓРґРµ.
Рђ РѕСЃСЊ тоді дже РЅРµ забуваймо і РїСЂРѕ ще РѕРґРЅРµ важливе С– «РЅРµРІС–РґРѕРјРµ» питання — хто Р¶ має достатньо переговірної сили, щоб змусити орендаря направити хоча Р± половину, Р° РЅРµ третину ренти власнику?
РўСѓС‚ РІС–РґРїРѕРІС–РґС– нам дають фахівці Р· екосистеми проєкту LandMan. Р—Р° С—С…РЅС–Рј переконанням, зможуть мати достатньо переговорної суперсили ті власники землі, Сѓ СЏРєРёС… короткострокові РґРѕРіРѕРІРѕСЂРё оренди та СЏРєС– мають можливість С– навички скористатися відкритими аукціонами РІ системі Prozorro та/або РІ системі застосунку РњРѕє або Р¶ скористатися послугами справжніх Лендменів.